Bostadens pris = bostadslån + kontantinsats
Bostadsköp i Sverige finansieras vanligen med bostadslån + kontantinsats. Bostadslånet har bostaden som säkerhet för lånet. Enligt Finansinspektionens allmänna råd till långivare i Sverige ska ett bostadslån inte uppgå till mer än 85% av bostadens pris. Detta innebär att Finansinspektionens allmänna råd stipulerar en kontantinsats om minst 15% av bostadens pris.
Exempel
Milo köper en bostadsrätt för 1 miljon kronor. Han får låna 85% av priset från banken, det vill säga 850 000 kronor. Hans kontantinsats är 150 000 kronor.
Bostadslån = bottenlån + topplån
Ett bostadslån brukar bestå av ett bottenlån och ett topplån. Bottenlånet har lägre ränta och längre avbetalningstid än topplånet.
I Sverige är det mycket vanligt att långivare beviljar 75% av bostadens pris som bottenlån + 10% av bostadens pris som topplån. Om du vill hitta ett billigt toplån så rekommenderar jag att du besöker topplån.nu.
Exempel
Milo köper en bostadsrätt för 1 miljon kronor. Han får låna 85% av priset från banken, det vill säga 850 000 kronor. Hans kontantinsats är 150 000 kronor.
Av de 850 000 kronor Milo lånar från banken är 75% av bostadens pris bottenlån. Resten är topplån. Milo har alltså ett bottenlån på 750 000 kronor och ett topplån på 100 000 kronor. Bottenlånet löper över 35 års tid och räntan är 1,5%. Topplånet ska däremot betalas tillbaka inom 10 års tid och räntan är 3%. (I båda fallen rör det sig om rörlig ränta, som Milo kan välja att binda för max 5 år i taget.)
Varför topplån?
Långivaren tar ut en högre ränta för topplånet eftersom topplånet ses som mer riskfyllt.
När bostaden ställs som säkerhet för ett lån är det viktigt för långivaren att bostadens värde aldrig sjunker under skuldbeloppet. Dessutom vill långivaren att bostaden, om den säljs på exekutiv auktion, inte bara ska inbringa tillräckligt med pengar för att täcka skuldbeloppet utan också samtliga kringkostnader, till exempel de kostnader som är förenade med att få en bostad utmätt och genomföra en exekutiv auktion.
Långivaren anser det som tämligen osannolikt att bostadens marknadsvärde ska sjunka ned till under 75% av inköpspriset, även om vi skulle hamna i en lågkonjunktur eller om bostadsägaren skulle underlåta att ta väl hand om bostaden. Att bostadens marknadsvärde skulle sjunka ned till under 85% av inköpspriset är däremot mer troligt, och för att kompensera sig för denna ökade risk tar långivaren ut en högre ränta för topplånet och kräver att topplånet betalas tillbaka snabbare än bottenlånet.
Ingen uppdelning i bottenlån och topplån
Det finns långivare som inte gör någon uppdelning mellan bottenlån och topplån, utan låter dig låna 85% av bostadens pris i form av ett och samma lån. Då slipper man den höga ränta och korta återbetalningstid som är förenat med topplån, men man bör alltid granska villkoren noga innan man fattar något beslut. Långivaren brukar kompensera sig genom att ta ut en något högre ränta på hela bostadslånet, och när det rör sig om stora lån kan även några tiondels procent hit eller dit innebära en stor skillnad i total lånekostnad.
Exempel #1
Bostadens pris 2 miljoner kronor.
Bostadslån 1,7 miljoner kronor. Återbetalningstid 30 år. Ränta 2,2%. Annuitet.
Räntekostnad: 623 769 kronor
Exempel #2
Bostadens pris 2 miljoner kronor.
Bottenlån: 1,5 miljoner kronor. Återbetalningstid 30 år. Ränta 1,7%. Annuitet.
Räntekostnad: 415 912 kronor
Topplån: 200 000 kronor. Återbetalningstid 10 år. Ränta 3%. Annuitet.
Räntekostnad: 31 746 kronor
Total räntekostnad för bottenlån + topplån: 447 658 kronor